GTM-WTNWLZG
 
Vyhledat
  • klauzmarek

Úskalí smlouvy o smlouvě budoucí kupní

Kupujete nemovitost? Chystáte se uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní? V tomto článku se můžete dozvědět, jaké jsou nejčastější problémy a nástrahy s tím spojené.



Podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tzv. „SOSBK“ se zavazujete – často pod sankcí smluvní pokuty – že s budoucím prodávajícím uzavřete v budoucnu kupní smlouvu. Vhodné je, aby znění kupní smlouvy, kterou strany zamýšlí uzavřít, bylo přílohou samotné SOSBK. Pokud je návrh SOSBK vypracován budoucím prodávajícím, kterým nezřídka bývá developer, často se setkáváme s tím, že celá smlouva je postavena velmi jednostranně, převážně ve prospěch developera a v neprospěch budoucího kupujícího.


Pozor byste si měli dát zejména na to, zda výzvu k uzavření kupní smlouvy může dle SOSBK odeslat jak budoucí prodávající, tak i budoucí kupující. Stejně tak je důležité, aby se každá strana mohla domáhat soudního nahrazení projevu vůle druhé strany, odmítá-li druhá strana kupní smlouvu uzavřít. Jsou-li v SOSBK sjednány smluvní pokuty či jiné sankce za porušení povinností, měly by být pokud možno oboustranné.


Pro zachování právní jistoty účastníků je podstatné, aby veškeré lhůty a termíny byly sjednány dostatečně určitě, nejlépe konkrétním nejzazším datem, a aby nebyly závislé čistě na (libo)vůli jedné strany, tedy na podmínkách, které druhá strana nemůže nijak ovlivnit (například kolaudace nemovitosti). Nejlépe je sjednat pevné termíny a bez skrytých podmínek.


Mezi sjednanými podstatnými náležitostmi kupní smlouvy by v žádném případě neměla chybět pevná a neměnná kupní cena s tím, že její jednostranné zvyšování například z důvodu vyšší inflace či nárůstu cen materiálů by mělo být vyloučeno nebo omezeno. Pokud má být ujednáno, že kupní cena může být změněna v závislosti na konečné výměře nemovitosti (která je v době podpisu SOSBK teprve ve výstavbě), pak lze doporučit, aby byl přesně stanoven horní limit kupní ceny, aby si developer nemohl uměle navyšovat cenu.


Důležitost správně sepsané SOSBK bývá ze strany budoucích kupujících velmi často podceňována. Nezřídka se pak setkáváme s případy, kdy klienti uhradili nemalou část kupní ceny, ale k samotnému uzavření kupní smlouvy a nabytí vlastnického práva k nemovitosti už nedojde právě z důvodu nevýhodně sjednaných podmínek v SOSBK, z důvodu, že nebyly dodrženy formální požadavky SOSBK.


Chcete-li se vyhnout zbytečným peripetiím při koupi nemovitosti, neponechávejte nic náhodě a věnujte této transakci dostatek pozornosti již při uzavírání samotné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, případně i rezervační smlouvy.


Nikdy neakceptuje návrh prodávajícího developera a nechte si smlouvu pořádně zkontrolovat.



Shrnutí


- specifikace kupní ceny a její možné zvýšení


- co nejpřesnější specifikace termínů splnění smlouvy


- přílohou by mělo být vždy konkrétní znění kupní smlouvy



Potřebujete-li právní radu nejen v oblasti práva nemovitostí, neváhejte se na mě obrátit.


Marek Klauz, advokát

8 zobrazení0 komentářů

Nejnovější příspěvky

Zobrazit vše

Rozvodové statistiky už se u nás staly všeobecně známým faktem, a nikoho tak zřejmě nepřekvapí, že v České republice končí rozvodem téměř každé druhé manželství. Projít si rozvodovým řízením rozhodně

Z údajů Českého statistického údajů vyplývá, že rozvod rodičů se každoročně dotkne více než 20 000 nezletilých dětí. Přibližně stejný počet dětí však může být poznamenán rozchodem svých nesezdaných ro